התעוררות בשוק הדיור עם פער חריג, דירות יד שנייה נמכרות ביותר מכפול מחדשות 

נתוני הלמ״ס שפורסמו השבוע על שוק הדירות בישראל, מציירים תמונה מורכבת של שוק הדיור בתחילת שנת 2026. מצד אחד נרשמה עלייה במספר העסקאות הכולל, אך מצד שני נחשף פער עמוק בין שוק הדירות החדשות לבין שוק הדירות מיד שנייה. בשלושת החודשים נובמבר 2025–ינואר 2026 נמכרו בישראל כ-24,120 דירות, עלייה של כ-19.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים. כלומר, מאחורי העלייה במספר העסקאות מסתתר שוק שעדיין מתקשה לחזור לפעילות מלאה לאחר תקופה ארוכה של ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית, וכמובן מלחמת "שאגת הארי", שניתן להעריך תבוא לידי ביטוי בנתונים בחודשים הבאים.

הנתון הבולט ביותר בדו"ח הוא הפער העצום בין הדירות החדשות לבין דירות יד שנייה, פער שממחיש היטב את הקיפאון שבו מצוי שוק הבניה חדשה בישראל.
 

נובמבר-ינואר יותר מ-62% מהעסקאות בדירות יד שנייה

מתוך כלל העסקאות בתקופה נובמבר 25-ינואר 26, כ-62.4% היו בדירות יד שנייה  כ-15,050 דירות. לעומת זאת, דירות חדשות היוו רק 37.6% מהשוק, כ-9,070 דירות בלבד. נתון זה ממחיש כי רוב הפעילות בשוק הדיור מתרחשת בדירות קיימות, ולא בפרויקטים חדשים של קבלנים. הדירות מיד שנייה רשמו עלייה חדה יחסית לעומת שלושת החודשים הקודמים - גידול של 23.8% במספר העסקאות. גם לאחר ניכוי עונתיות מדובר בעלייה של 3.4%. לעומת זאת, בשוק הדירות החדשות התמונה מורכבת הרבה יותר, אמנם נרשמה עלייה של 12.2% בנתון הגולמי לעומת התקופה הקודמת, אך בניכוי עונתיות דווקא נרשמה ירידה של 7.4%. כלומר, הביקוש האמיתי לדירות חדשות עדיין חלש יחסית.

בינואר-26 נמכרו יותר מכפול דירות יד שנייה מדירות חדשות

בחודש ינואר 2026 לבדו נמכרו בישראל כ-7,010 דירות. מתוך אלה, רק כ-2,300 דירות היו דירות חדשות - כ-32.8% בלבד מכלל העסקאות. לעומת זאת, כ-4,710 דירות היו יד שנייה - כ-67.2% מהשוק.

המשמעות ברורה, מספר הדירות מיד שנייה שנמכרו היה יותר מכפול ממספר הדירות החדשות, עוד הוכחה  להעדפה ברורה של הרוכשים בתקופה זו. מדובר בפער משמעותי במיוחד עבור הקבלנים,  שכן שוק הדיור הישראלי מבוסס במידה רבה על מכירת דירות חדשות למימון פרויקטים. הנתונים הללו משקפים את זהירותם של הרוכשים, רבים מהם מעדיפים להימנע מהתחייבות לרכישת דירה בפרויקט חדש שנמצא עדיין בשלבי בנייה, ובמקום זאת פונים לדירות קיימות שניתן להיכנס אליהן כמעט מיד.

ב"פאנדר" התייחסנו לא פעם לאבסורד של טרנד הרוכשים, שרבים מהם העדיפו לרכוש דירה "על הנייר" שתהיה מוכנה במקרה הטוב 3-4 שנים מיום הרכישה "על הנייר", עם חוסר הוודאות לאורך התקופה, בוודאי כיום לאור מלחמת "שאגת הארי". (תרשים -1 מקור למ"ס).
 

מאפיינים גאוגרפיים

מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים נובמבר –2025ינואר 2026 – 24.4% ו,20.1%- בהתאמה.

בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, במכירת דירות חדשות נרשמה מגמה מעורבת במחוזות השונים, ואילו בדירות יד שנייה מגמת העלייה אחידה בכל המחוזות.

תל אביב-יפו, אופקים, ירושלים, באר יעקב, פתח תקווה והרצלייה מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים נובמבר –2025ינואר 2026.

בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה, תל אביב-יפו, באר שבע, אשקלון, פתח תקווה, נתניה וראשון לציון, (לוח ב- מקור למ"ס).
 

גם הסבסוד הממשלתי לא משנה את התמונה

בתוך שוק הדירות החדשות נרשמה גם פעילות במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות. מתוך הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים, כ-29.7% נמכרו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. גם בינואר 2026 לבדו כ-27.4% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת תוכניות כאלה.

כלומר, כמעט שליש מהשוק של הדירות החדשות תלוי כיום בתמריצים ממשלתיים. נתון זה ממחיש כי ללא התערבות ממשלתית הביקוש לדירות חדשות עשוי להיות נמוך אף יותר.

תוכניות הסבסוד נועדו להקל על זוגות צעירים ועל רוכשי דירה ראשונה, אך הן אינן מצליחות לשנות את התמונה הכוללת בשוק. גם עם הסבסוד, הדירות מיד שנייה עדיין שולטות ברוב העסקאות. מעניין לראות כיצד הגרלות "דירה בהנחה" שיתקיימו בהמשך השנה, ישפיעו על המגמה. אם נתייחס למיספרים, אולי מספר המשתתפים יהיה גדול,  כמו בהגרלה האחרונה מעל 130,000 על כמות דירות קטנה במיוחד כ7,000 דירות ברוטו, מתוכן כ50% מיועדות לחיילי מילואים. אך ההשפעה העיקרית היא על ההמתנה  להגרלות מצד "היושבים על הגדר", שזמנית יוצאים לכאורה משוק הביקוש, אך בתום ההגרלות רוב המשתתפים חוזרים בעצם לשוק הביקוש לדירות חדשות.

דירות חדשות שנותרו למכירה בערים הגדולות המונות יותר מ100- אלף תושבים - 1.26
 

נכון לינואר 2026, נותרו 86,290 דירות חדשות שנותרו למכירה, עם זמן מדף (היצע) של יותר משנתיים וחצי. כפי שניתן לראות בתרשים הלמ"ס, בערים הגדולות המונות יותר מ100- אלף תושבים, מובילה ירושלים עם כ- 10,340 דירות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ9,650- דירות שנותרו למכירה. מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הן: לוד ,(3,010) קריית גת ,(2,250) באר יעקב ,(1,700) רמת השרון ,(1,530) רעננה ,(1,490) קריית אונו ,(1,280) נתיבות (1,250) וקריית אתא .(1,150)

שוק הדיור בין התאוששות חלקית לאי-ודאות ביטחונית גוברת

בסופו של דבר, נתוני הלמ״ס מצביעים על שוק דיור שנמצא במצב ביניים, מספר העסקאות אמנם התאושש מעט, אך מבנה השוק השתנה, כאשר דירות יד שנייה מובילות בבירור את הפעילות בעוד שהביקוש לדירות חדשות נותר חלש יחסית. במקביל, ענף הבנייה ניצב בפני אתגר נוסף שעשוי להשפיע על השוק בשנים הקרובות - השלכות מלחמת "שאגת הארי", והתחדשות משמעותית של המלחמה בצפון. מעבר לפגיעה הישירה במבנים ובתשתיות, המלחמה צפויה ליצור עומס גדול של עבודות שיקום וחיזוק מבנים לצד מחסור ממושך בכוח אדם בענף הבנייה. כיום מוערך המחסור בכ-70,000 עובדי בניין שחסרים בענף, ובמצב שכל פרויקט שיקום מתחרה על אותם משאבים הנדרשים גם לבנייה חדשה, קיים חשש כי קצב הבנייה של דירות חדשות יואט עוד יותר. אם מגמה זו תימשך, היא עלולה לצמצם את היצע הדירות בשנים הקרובות ולהפעיל לחץ מחודש כלפי מעלה על מחירי הדירות. במילים אחרות, גם אם הביקוש בשוק עדיין זהיר, השילוב בין מחסור בכוח אדם, עלויות בנייה גבוהות והצורך לשקם מבנים שנפגעו במלחמה, עשוי להפוך לגורם משמעותי נוסף שישפיע על שוק הדיור הישראלי בשנים הקרובות.

נותר לקוות שלפחות מחדל חוסר המיגון הנימשך שנים במיוחד בצפון, יזכה לטיפול ועדיפות מיידית, ושסוף סוף תושבי הצפון במיוחד ביישובים הקרובים לגבול, יזכו למיגון וסיוע בקרוב.